Nuveen: Per avere rendimenti, è ora di fare sul serio con gli asset reali

Negli ultimi anni abbiamo assistito ad una forte crescita della domanda di asset reali, che offrono una serie di vantaggi, tra cui diversificazione, mitigazione dei rischi e protezione dalla volatilità, nonché generazione di rendimenti costanti anche in condizioni di mercato volatili. La previsione è chequesto segmento “si sviluppi ulteriormente man mano che gli investitori comprenderanno meglio le caratteristiche e gli attributi positivi di questa tipologia di investimenti”, spiega Matthew Weyandt, Client Portfolio Manager di Nuveen. “Gli asset reali offrono l’opportunità di introdurre maggiore diversificazione, coprire dall’inflazione e garantiscono rendimenti competitivi. Inoltre, possono anche servire come fonte di reddito non tradizionale, una caratteristica che gli investitori spesso trascurano”, aggiunge.

Cosa sono gli asset reali?

In generale, i beni reali forniscono il contesto e le risorse per facilitare l’attività quotidiana nell’economia mondiale. Sebbene numerosi tipi di investimenti possano essere considerati beni reali, la definizione fornita da Nuveen include:

• Immobili, compresi i fondi di investimento immobiliare. Terreni e proprietà commerciali, tra cui appartamenti, uffici, magazzini, centri commerciali e altro;
• Infrastrutture, ovvero attività e reti utilizzate per trasporto, immagazzinamento e distribuzione di merci, energia fossile e “pulita”, persone e informazioni, come strade a pedaggio, oleodotti, aeroporti e torri di telefonia cellulare;
• Materie prime. Beni di base come petrolio, gas naturale, metalli preziosi, oro, mais e soia.

A differenza delle azioni e delle obbligazioni tradizionali, il valore degli investimenti in beni reali quotati in Borsa deriva dalla natura fisica degli asset sottostanti. Questo legame diretto con beni materiali fa sì che gli asset reali spesso conservino il valore a lungo termine meglio degli investimenti più tradizionali. Il loro valore intrinseco può anche aumentare a causa di un maggiore utilizzo, alla maggiore domanda o alla scarsità dell’offerta. Sebbene le caratteristiche di ogni asset reale siano specifiche al bene stesso, alcune sono o comuni e trasversali tra più assets.

Vantaggi della diversificazione

Gli asset reali hanno storicamente mostrato una minore correlazione con un’ampia gamma di strategie alternative e  di altri asset reali. I driver di performance degli asset immobiliari sono fondamentalmente diversi da quelli di altri tipi di titoli. Includendo nei portafogli classi di attività con correlazioni più basse, gli investitori possono potenzialmente beneficiare di una maggiore diversificazione.  

Figura 1: Gli asset reali hanno una bassa correlazione con gli altri asset

Capacità di copertura contro l’inflazione 

Gli asset reali hanno storicamente mostrato una maggiore capacità di copertura dall’inflazione rispetto ai più ampi mercati azionari e del reddito fisso. Addirittura, queste classi di attività hanno generalmente offerto rendimenti più elevati nei periodi di aumento dell’inflazione.

Figura 2: Gli asset reali hanno offerto rendimenti più elevati quando l’inflazione era in aumento

In generale, l’inflazione aumenta con l’accelerazione dell’attività economica. In un simile contesto, i prezzi delle materie prime tendono a salire insieme all’inflazione, poiché la domanda di beni aumenta con l’incremento dei consumi e dell’attività edilizia. Anche le infrastrutture e gli immobili tendono ad avere una correlazione positiva con l’inflazione. Quando i prezzi dei beni e il costo del lavoro aumentano, si incrementano anche i costi di sostituzione di questo tipo di beni.

Inoltre, molti beni infrastrutturali sono direttamente legati a misure di inflazione come l’Indice dei prezzi al consumo (IPC) nei loro contratti.

Le società immobiliari spesso strutturano i contratti di locazione con scale mobili che aumentano l’affitto per tutta la durata del contratto. In entrambi i casi, – questi strumenti sono utilizzati per aumentare i flussi di cassa nel tentativo di tenere conto dei potenziali effetti dell’inflazione.

Potenziale rendimento globale competitivo 

Gli investimenti infrastrutturali e immobiliari globali hanno registrato una performance competitiva rispetto alla maggior parte degli investimentiazionari negli ultimi 20 anni.

Figura 3: I rendimenti delle infrastrutture e del settore immobiliare hanno fornito performance interessanti

Inoltre, le infrastrutture hanno offerto un rendimento più elevato con un rischio simile o inferiore. E sebbene il settore immobiliare globale abbia dimostrato di essere più rischioso rispetto ai titoli azionari non statunitensi, ha offerto un rendimento maggiore per unità di rischio rispetto all’insieme più ampio.

Figura 4: Le infrastrutture offrono un interessante equilibrio tra rischio e rendimento

Figura 5: Le infrastrutture e l’immobiliare globale hanno fornito forti rendimenti corretti per il rischio

Nel complesso, le infrastrutture e le azioni immobiliari globali hanno fornito rendimenti corretti per il rischio più competitivi rispetto ai titoli azionari statunitensi e hanno fornito rendimenti più elevati rispetto ai titoli azionari non statunitensi. I rendimenti delle materie prime sono aumentati di recente, ma sono rimasti complessivamente bassi negli ultimi 20 anni. La classe d’investimento si trova in un “mercato orso” (contraddistinto da una progressiva diminuzione dei prezzi delle attività finanziarie e da aspettative pessimistiche, ndr) che persiste dalla crisi finanziaria, in parte a causa degli squilibri della domanda e dell’offerta.

Fonte di reddito non tradizionale 

Riteniamo che gli investimenti in attività immobiliari che offrono un rendimento stabile supportato da flussi di cassa contrattuali siano particolarmente interessanti. Questi investimenti hanno attività che tendono a essere monopolistici, fornendo un flusso di reddito costante, di solito derivato dalla loro natura di beni a pagamento.

Le infrastrutture e i beni immobili sono un esempio di questi tipi di beni reali che producono reddito.Le società che di solito li possiedono o li gestiscono ottengono un compenso per l’uso attraverso contratti, concessioni o locazioni a lungo termine. Le materie prime si basano esclusivamente sull’apprezzamento del capitale e non offrono alcuna componente di reddito. Le infrastrutture e gli immobili hanno il potenzialmente di produrre rendimenti interessanti rispetto ad altri investimenti comuni. Queste fonti di reddito alternative possono anche rivelarsi particolarmente vantaggiose per gli investitori in contesti di bassi tassi d’interessedove le opzioni di rendimento più tradizionali sono ancorate a tassi più bassi, proprio come abbiamo visto a livello globale negli ultimi anni.

Figura 6: Gli immobili e le infrastrutture offrono rendimenti interessanti

Inoltre, questi flussi di reddito costanti possono contribuire ad ammortizzare i rendimenti totali in periodi di volatilità, fornendo potenzialmente un’ulteriore gestione del rischio di ribasso, come si vede nella figura 7. L’enfasi sulle società più mature del settore immobiliare con minori aspettative di crescita consente un flusso di cassa stabile e può comportare un flusso di rendimenti meno volatile.

Figura 7: Flussi di reddito costanti possono aiutare ad ammortizzare i rendimenti totali

Considerare i beni reali fonte di reddito 

In conclusione, storicamente, i beni reali che producono reddito, come infrastrutture e immobili, hanno fornito un rendimento totale competitivo e un effetto di copertura dall’inflazione, con correlazioni più basse rispetto alle azioni e alle obbligazioni Queste classi di attività hanno anche fornito rendimenti convincenti, aiutando gli investitori a diversificare le proprie fonti di reddito. Ulteriori vantaggi per gli investitori sono l’aumento dei rendimenti totali e una performance attenuata nei periodi di volatilità.

Per tutti questi motivi, riteniamo che gli asset che producono reddito debbano essere una parte importante di un portafoglio bilanciato.