Anche il mondo del real estate sta integrando sempre più le considerazioni ESG nei propri asset, spinto dalla crescente propensione degli investitori ad allocare il proprio capitale in progetti coerenti con criteri di sostenibilità e dall’intensificarsi delle richieste dei regolatori. Se da un lato, gli aspetti ambientali risultano un terreno su cui ormai gli addetti del settore immobiliare si muovono con confidenza – soprattutto per quanto riguarda efficienza energetica e decarbonizzazione – gli aspetti sociali restano invece ancora sullo sfondo. In particolar modo, non sempre si quantifica da un punto di vista economico la ricaduta sociale di un investimento immobiliare, stima invece necessaria per valutare il reale ritorno e valore dei progetti edilizi e di rigenerazione urbana.
In Italia un euro investito nel settore immobiliare ne attiva 3,4 lungo tutta la filiera, di cui 1,75 di ricadute sociali e i valori salgono rispettivamente a 3,9 e 2 euro in una città come Milano. È quanto emerso dall’Osservatorio sull’innovazione La S di ESG, una storia italiana di valore presentato presso la sede di Fondazione Feltrinelli nella città meneghina da Scenari Immobiliari e Dils nel corso dell’Innovation Forum 2023.
L’analisi evidenzia che per raggiungere gli obiettivi ESG al 2050 nel settore dell’edilizia dettati dall’Unione Europea, in Italia è necessario effettuare interventi di innovazione dal punto di vista edilizio, urbanistico e sociale su quasi 1,1 milioni di edifici residenziali. Questo significa che dovrebbero essere coinvolti oltre 36mila edifici all’anno – quindi una città come Messina – per i prossimi trent’anni, in grado di generare un impatto economico sul patrimonio edilizio di 22,6 miliardi di euro all’anno, e produrre potenziali ricadute di natura sociale per ulteriori 17,1 miliardi di euro.
“Gli interventi di riqualificazione sugli edifici italiani non sono solo di natura edilizia” ha commentato Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, “ma riguardano anche l’adeguamento degli immobili ai più recenti standard di qualità della vita e costituiscono una nuova e innovativa trasformazione e modifica dell’esistente”.
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Il ruolo del settore immobiliare nello sviluppo sostenibile
L’industria immobiliare ha un ruolo fondamentale nella transizione sostenibile. Oggi, infatti, oltre la metà della popolazione globale vive in aree urbane, percentuale che al 2050 si stima oltrepasserà il 70%. Non a caso, infatti, l’Agenda2030 delle Nazioni Unite dedica un obiettivo specifico alle città sostenibili, e molti altri goal – dall’efficientamento energetico alla lotta al cambiamento climatico, dalla gestione sostenibile dell’acqua alla riduzione delle disuguaglianze e della disparità di genere, e ancora dalla lotta alla povertà all’istruzione di qualità e alla promozione di un consumo responsabile – prevedono che siano le città il centro da cui far partire le azioni.
E proprio le città sono il bacino di investimento del mercato immobiliare. Ma se, grazie alle spinte normative europee, gli investitori sono sempre più interessati alle tematiche che riguardano la sostenibilità e richiedono un certo grado di compliance soprattutto a determinate caratteristiche ambientali, l’analisi dell’osservatorio dell’innovazione ha evidenziato come sia necessario migliorare la misurazione degli impatti sul tessuto sociale e territoriale degli investimenti immobiliari.
“Con 270mila miliardi di euro il Real Estate è la più grande industry del mondo, ma”, ha commentato Giuseppe Amitrano, Founder & CEO Dils, “tra le ultime per capacità di innovazione. Una situazione che offre agli operatori un ampio spettro di opportunità, senza dimenticare le responsabilità che comporta. Alla base di ogni innovazione che promuoviamo come Dils c’è la volontà di irradiare una visione capace di innescare dei cambiamenti strutturali e favorire l’evoluzione dell’intera filiera e, perché no, della stessa industry. Cambiamenti che potranno essere considerati come vera innovazione solo se avranno un impatto positivo sul benessere di comunità e territorio: per questo abbiamo sviluppato una sensibilità particolare per i luoghi nei quali operiamo, tanto da aver lanciato un progetto di Give Back che punta a restituire valore – economico, sociale e ambientale – ai quartieri in cui operiamo”.
Cresce quindi la consapevolezza di come il real estate debba ispirarsi innanzitutto alle necessità di chi i luoghi li abita, li visita, li respira. Per questo nei progetti immobiliari diventa importante osservare il tessuto territoriale e sociale in cui gli edifici si inseriscono, coinvolgendo non solo le comunità che li abiteranno, ma anche quelle limitrofe.
Ma cosa genera innovazione nel settore del real estate? Spesso quando si pensa all’innovazione il pensiero va subito alla tecnologia e quindi alle innovazioni di tipo tecnologico, appunto, che si possono effettuare negli edifici e nei quartieri. Secondo quanto emerso durante l’incontro di Scenari Immobiliari e Dils, invece, nel settore del real estate innovazione comprende molto altro. Fa proprie le nuove teorie dell’abitare e del co-abitare, del vivere gli spazi, dell’ottimizzare le risorse e gli spostamenti. È un’innovazione che prevede la nascita di una cultura estesa del costruire in cui la sostenibilità non è sinonimo solo di minori emissioni o di high-tech ma di benessere a 360 gradi e di una qualità della vita più elevata.
Innovazione significa spesso condivisione, che sia di energia, quando si parla di comunità energetiche, o dei trasporti, quando si parla di mobilità sostenibile, o di cibo e servizi di cura, quando si parla di comunità condominiali. E la tecnologia in tutto ciò entra come mezzo per raggiungere obiettivi e dare risposta a istanze che provengono sempre più anche dal mercato e dalle voci della città.
Certo si parla di un mercato in cui l’orizzonte temporale di remunerazione degli investimenti non può che essere lungo. Per osservare infatti i risultati di investimenti innovativi nel senso ampio appena descritto i capitali non possono essere esigenti sul breve periodo. È quanto è stato rimarcato nel corso della presentazione, sostenendo al contempo, però, che anche su questo fronte “i feelings” stanno cambiando.
E saranno forse proprio le città i luoghi i cui questi sentimenti hanno la possibilità di proliferare in quanto ambienti in cui – grazie alle connessioni e agli scambi che sono capaci di generare – le idee e i fermenti innovativi prendono il via e hanno la possibilità di proliferare innescando quel meccanismo di competizione positiva che tende al continuo miglioramento delle istanze.
I risultati dell’osservatorio sull’innovazione di Scenari Immobiliari e Dils
Considerando gli obiettivi europei al 2050, dall’analisi emerge che nelle principali città italiane sono presenti 1,1 milioni di edifici residenziali costruiti tra il 1946 e il 1989 (pari al 13,5% dei quasi 8 milioni complessivi appartenenti allo stesso periodo storico), con 6,3 milioni di unità abitative (28,9% dei 21,7 milioni totali), sui quali è prioritario effettuare interventi di innovazione dal punto di vista edilizio, urbanistico e sociale.
Attenendosi all’obiettivo comunitario di “ricostruire” annualmente il due per cento degli edifici esistenti nelle aree urbane, sarebbe necessario intervenire potenzialmente su circa 36.300 edifici all’anno (pari al 2% degli 1,8 milioni di edifici residenziali esistenti nelle principali città italiane) in un arco temporale di trent’anni, solo per quanto riguarda il patrimonio realizzato tra il ’46 e la fine degli anni ’80.
La quantificazione economica degli investimenti di natura immobiliare necessari alla potenziale attivazione dell’intero processo di “ricostruzione” annuale degli edifici residenziali nelle aree urbane della penisola è stimabile partendo da una media degli attuali costi unitari relativi a interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia, compresi tra 750 euro al metro quadrato e 1.600 euro al metro quadrato (applicata alla superficie media delle unità abitative esistenti nelle principali città italiane di circa 100 mq).
Di conseguenza, è possibile stimare il potenziale impatto economico della piena attuazione degli obiettivi comunitari in termini di innovazione del patrimonio edilizio abitativo in 22,6 miliardi di euro all’anno, i quali sono a loro volta in grado di generare ricadute di natura sociale potenzialmente monetizzabili in ulteriori 17,1 miliardi di euro, in relazione alle diverse tipologie di intervento, come emerso dall’analisi dei casi studi e dal successivo sviluppo della matrice sociale degli investimenti contenuti nell’Osservatorio di Scenari Immobiliari e DILS.
“Le città italiane”, ha commentato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, “dispongono intrinsecamente e storicamente di tutti quegli elementi di carattere sociale che, nel corso degli ultimi 150 anni, si sono rivelati fondamentali per lo sviluppo, l’evoluzione e il consolidamento del processo di costruzione, riqualificazione, rigenerazione e innovazione architettonica, urbanistica, sociale ed economica del Paese, a partire dalle eterogenee sfaccettature identitarie e dai molteplici modelli di vita e lavoro che lo compongono. Il mercato immobiliare non è esente dalle esigenze di misurazione di impatto sociale, poiché ogni operazione edilizia, qualunque siano dimensioni e localizzazione, riporta effetti più o meno incisivi sul territorio di riferimento, e quindi sul relativo tessuto economico e sociale. Le attuali e future dinamiche edilizie e immobiliari, sviluppate a partire dalle tematiche globali relative allo sviluppo sostenibile, dall’integrazione dei principi ESG all’interno dei processi finanziari di investimento responsabile e dagli obiettivi della UE, stanno interessando e in futuro andranno a interessare quantitativamente e qualitativamente un tessuto urbano, edilizio e sociale storicamente in grado di mostrare tutta la sua capacità e potenzialità di accompagnare il cambiamento e superare i diversi momenti di criticità in un’ottica di innovazione materiale e immateriale”.
