Perché investire in Farmland adesso?

Una riserva di valore durante l’incertezza economica e dei periodi di inflazione

I mercati finanziari rimangono volatili a causa della limitata visibilità su ciò che accadrà in futuro e dell’incertezza legata al ritmo della ripresa economica. Questa incertezza è stata esacerbata da importanti interruzioni della catena di approvvigionamento che hanno portato all’aumento dell’inflazione. Gli investitori hanno reagito ritirandosi verso investimenti sicuri come treasuries statunitensi (dove i rendimenti sono scesi sotto l’1%), l’oro e alcune valute stabili (ad esempio il dollaro americano). I terreni e le aziende agricole presentano alcune interessanti caratteristiche per un portafoglio tradizionale, come:

Deposito di valore

Gli investimenti in  Farmland possono fornire un’interessante alternativa alle tradizionali classi dei beni rifugio.  Le proprietà agricole hanno una storia di valore unico, durabilità e livelli di reddito attraverso l’incertezza e alle recessioni economiche. La figura 1 mostra i rendimenti totali  delle aziende agricole misurati dal NCREIF Farmland Index durante i periodi di recessione economica negli Stati Uniti. Ciò dimostra che  le proprietà agricole hanno una storia di conservazione del capitale durante i periodi di recessione economica. I fondamentali che guidano i rendimenti dei terreni agricoli sono guidati da tendenze strutturali a lungo termine come la crescita della popolazione che non sono correlate a cicli economici più ampi. Sia la crisi finanziaria del 2008 che la pandemia di COVID-19 evidenziano il ruolo che gli investimenti in aziende agricole possono svolgere in un portafoglio diversificato. Mentre molti settori dell’economia globale hanno subito conseguenze negative, i prodotti agricoli sono stati relativamente redditizi durante questi periodi, con conseguenti forti margini dei produttori e valori dei terreni più elevati.

Bassa volatilità dei rendimenti

I rendimenti  degli investimenti in Farmland sono sostanzialmente meno volatili degli indici di mercato e delle classi di attività tradizionali. La figura 2 mostra la volatilità su dodici mesi delle proprietà agricole statunitensi rispetto alle azioni e alle obbligazioni decennali degli Stati Uniti. La volatilità delle aziende agricole è stata costantemente bassa e inferiore a quella delle azioni e delle obbligazioni statunitensi. Questa bassa volatilità può essere spiegata in parte dalla natura più illiquida della classe di attività, ma anche perché la domanda sottostante alla produzione dei terreni agricoli, il cibo, è anelastica e rimane costante durante l’anno e i cicli economici.

Fonte alternativa di reddito

Anche prima del COVID-19, la volatilità finanziaria e i bassi rendimenti delle obbligazioni avevano spinto gli investitori a cercare altrove investimenti con alti rendimenti Questo dato, unito a condizioni di prestito favorevoli — generate dai bassi tassi di interesse — ha fatto aumentare notevolmente la richiesta degli investitori per asset reali, quali le aziende agricole. Il grafico 3 mostra il rendimento  degli investimenti in Farmland nei dodici mesi precedenti rispetto ai rendimenti dei titoli di stato a 10 anni in tutto il mondo. Nonostante i rendimenti delle proprietà agricole siano diminuiti negli ultimi anni, poiché l’interesse degli investitori ha portato a un apprezzamento del capitale che in alcuni casi ha superato il potenziale di guadagno del bene, il rendimento del reddito rimane interessante rispetto alle attività a reddito fisso.

Copertura contro l’inflazione

In un contesto di crescenti preoccupazioni per il rialzo dell’inflazione, l’inclusione di investimenti in Farmland in un portafoglio può fornire una misura di copertura.I rendimenti delle proprietà agricole sono altamente correlati all’inflazione, rendendo l’asset class una buona riserva di valore durante i periodi di aumento dell’ inflazione. Negli ultimi 50 anni, i rendimenti delle proprietà agricolei hanno fornito uno spread positivo rispetto all’inflazione, con una media del 6,1% sopra l’inflazione, come mostrato nel grafico 4. L’aumento dei prezzi delle soft commodity, che influenza gli indici d’inflazione, si traduce in un aumento dei redditi agricoli, che a sua volta porta a un aumento del valore dei terreni.

L’implementazione della tecnologia guida i rendimenti dei terreni agricoli

È un buon momento per investire nell’agricoltura anche per gli attesi imminenti aumenti di produzione, dovuti alle nuove tecnologie e per gli effetti positivi che la produttività avrà sui rendimenti dei terreni agricoli.

Secondo il servizio di ricerca economica dell’USDA, la produzione agricola degli Stati Uniti è cresciuta dell’1,49% all’anno tra il 1948 e il 2011. Durante lo stesso periodo, c’è stata una crescita trascurabile nell’uso dei fattori produttivi dello 0,07% all’anno. Quindi, la crescita della produzione in questo periodo di 63 anni è attribuita ai guadagni di produttività. Misurata dalla produttività totale dei fattori (TFP), o produzione per unità di input totale, la TFP agricola degli Stati Uniti è aumentata ad un tasso dell’1,42% all’anno in questo periodo.

Tuttavia, l’ulteriore aumento della produttività, ovvero la possibilità di fare di più con meno, è  inevitabile ed incombente, dato che l’agricoltura diventa più digitalizzata e nuove tecnologie vengono introdotte sul mercato. Proprio come la Rivoluzione verde prima di essa, la Rivoluzione dei dati vedrà probabilmente un aumento significativo e sostenuto della TFP agricola. C’è un’abbondanza di nuove tecnologie che vengono introdotte come l’editing genetico, i sensori, la robotica, i droni, l’intelligenza artificiale, l’analisi predittiva, l’irrigazione intelligente, il software di gestione agricola e i mercati online.

Queste tecnologie possono ridurre i costi di input fornendo dati spaziali per ottimizzare le pratiche di gestione delle colture. Oltre a ridurre i costi di input, le tecnologie legate all’agricoltura di precisione possono anche aumentare le rese. Questo si ottiene attraverso la mappatura della resa con il GPS durante il raccolto e regolando il posizionamento degli input con la tecnologia a tasso variabile la stagione successiva. Poiché queste tecnologie hanno il potenziale per ridurre i costi e aumentare le rese, influenzano intrinsecamente la redditività dell’azienda. 

Tuttavia, c’è un ritardo tra l’introduzione della tecnologia e la sua successiva adozione prima che abbia un impatto sulla produttività e sui rendimenti. Ciò è dovuto alla semina annuale delle colture che fornisce una finestra all’anno per adottare una nuova tecnologia e la curva di apprendimento per gli agricoltori per integrarla. Il grafico 5 mette in evidenza le varie nuove tecnologie implementate dagli agricoltori statunitensi (usando il Kansas come esempio) e il tasso di adozione attuale. La continua introduzione di queste tecnologie continuerà a migliorare i rendimenti delle aziende agricole negli anni a venire. 

A parte le tecnologie in azienda che forniscono informazioni sulle pratiche di gestione, ci sono diverse innovazioni che hanno luogo in tutta la catena del valore agricolo. I mercati che collegano gli agricoltori direttamente ai fornitori o ai clienti senza un intermediario hanno anche il potenziale per ridurre i costi o aumentare il prezzo ricevuto per i raccolti, rispettivamente. Inoltre, i miglioramenti nella ricerca e sviluppo dei semi permettono di aumentare le rese e diminuire i costi. In particolare, la tecnologia di editing genico CRISPR ha molte potenziali applicazioni come la prevenzione della diffusione delle malattie nelle colture.

Le tecnologie agricole hanno e continueranno a guidare la produttività in agricoltura. L’obiettivo di Nuveen è di creare contesti in cui l’innovazione possa fiorire, grazie alla collaborazione con imprenditori impegnati ad adottare tempestivamente le nuove tecnologie, al fine di garantire benefici per gli investitori.
Mentre l’agricoltura entra in un paradigma di produzione di rendimenti più elevati con meno input e più dati, le proprietà agricole si assicureranno il loro status di investimenti caratterizzati da metriche finanziarie solide e un potenziale di crescita.

Conclusioni

Investire in asset reali, come le foreste, apporta benefici al portafoglio in termini di diversificazione e di copertura dai rischi. Diversi fattori rendono quindi questo un ottimo momento per investire in Timberland, un’asset class destinata ad attrarre sempre più gli investitori grazie a:

• La capacità dei terreni agricoli di essere una fonte affidabile di valore, in particolare nei periodi di turbolenza economica,;  nei periodi di instabilità, come quello attuale, questa tipologia di asset, diversamente da altri prodotti finanziari, si è dimostrata estremamente resiliente. 
• La bassa volatilità dei terreni agricoli e la forte produzione di reddito rispetto ad altre classi d’investimento. Gli imminenti aumenti di produzione determinati dall’introduzione di nuove tecnologie e il modo in cui impatteranno sui rendimenti delle proprietà agricole.
• Infine, sempre più investitori stanno investendo in Natural Resources viste le loro caratteristiche intrinseche per raggiungere obiettivi di portafoglio Net Zero Carbon entro il 2050.