Mohamed Samah Assoimmobiliare | ESG News

Intervista ESGmakers

Mohamed (Assoimmobiliare): la transizione nel real estate avanza e investe tutte le dimensioni ESG

Complice soprattutto la spinta normativa europea, il settore immobiliare vive un momento di profonda trasformazione verso la sostenibilità. Partner fondamentale delle aziende del settore nel nostro Paese nel processo di transizione è Assoimmobiliare, l’associazione nazionale dell’industria immobiliare, aderente a Confindustria, che rappresenta i primari operatori dei diversi settori del real estate in Italia. Tra questi, le imprese attive nei servizi avanzati per l’immobiliare, quelle dedite all’attività di gestione e amministrazione di grandi patrimoni, all’attività finanziaria ed assicurativa, fino ai servizi di consulenza. Il panorama del settore include anche soggetti finanziari attivi nelle operazioni immobiliari, le società immobiliari quotate, le principali aziende internazionali di real estate operanti in Italia.

L’associazione, per essere ancora più efficace nel suo ruolo di accompagnamento delle imprese, ha istituito il Comitato Sostenibilità, che raccoglie le istanze degli operatori del settore per individuare le best practice in tema sostenibilità. Confindustria Assoimmobiliare e il Comitato Sostenibilità, insieme, hanno fatto passi in avanti nell’individuazione dei KPI (Key Performance Indicators) ESG, identificando 25 indicatori per misurare le performance in sei ambiti di impatto: rigenerazione urbana, sostenibilità economica, persone, welfare, sviluppo dell’economia locale e infrastrutture sociali.

“Negli ultimi anni, Confindustria Assoimmobiliare ha lavorato per favorire l’integrazione di questi temi nelle trasformazioni del mercato, coinvolgendo i soggetti protagonisti delle diverse filiere che compongono l’industria e riconoscendo la sempre maggiore trasversalità delle attività immobiliari rispetto alle altre realtà economiche e industriali italiane”, spiega Samah Mohamed, Presidente del Comitato Sostenibilità di Confindustria Assoimmobiliare.

Come sottolinea in questa intervista l’esperta, la trasformazione del settore immobiliare per renderlo più sostenibile è fondamentale perché si tratta di un settore che ha un impatto estremamente rilevante sull’economia italiana (fino al 19% del PIL) e che, per questo motivo, non può essere obsoleto e non aggiornarsi ai cambiamenti del nostro tempo.

Mohamed evidenzia anche come sia importante investire per riqualificare i propri asset immobiliari, strategia che permette di aumentare il valore degli immobili nel tempo, migliorando l’attrattiva per gli inquilini e la redditività a lungo termine. Un esempio di riqualificazione è l’efficienza energetica, che può avere impatti molto positivi sui costi operativi degli immobili, riducendoli, e aumentando così i rendimenti. Ma è necessario puntare su tutte le dimensioni della sostenibilità perché, sottolinea ancora la presidente, “il concetto di sostenibilità deve andare oltre a una questione meramente energetica e abbracciare la sfera economica, sociale e di riconoscimento del valore delle diversità”.

Il settore immobiliare sta vivendo una profonda trasformazione per aumentare la propria sostenibilità. Confindustria Assoimmobiliare come accompagna questa trasformazione?

La transizione ecologica rappresenta una delle sfide principali del nostro tempo, ed è un tema su cui il contributo del realestate risulterà fondamentale.

Negli ultimi anni, Confindustria Assoimmobiliare ha lavorato per favorire l’integrazione di questi temi nelle trasformazioni del mercato, coinvolgendo i soggetti protagonisti delle diverse filiere che compongono l’industria e riconoscendo la sempre maggiore trasversalità delle attività immobiliari rispetto alle altre realtà economiche e industriali italiane.

Per questi motivi l’Associazione ha istituito il Comitato Sostenibilità, che nasce con l’obiettivo di raccogliere le istanze degli operatori e di mettere a fattor comune le best practice relative alle tematiche ESG. Il lavoro del Comitato si focalizza su quattro pillar, ossia: l’innovazione nel settore, la regolamentazione, l’efficientamento energetico e l’impatto sociale. Concetti importanti che non riguardano solo l’ambiente e l’economia, ma anche il benessere delle persone e delle comunità.

Qual è il ruolo dell’industria del real estate nel promuovere la generazione di benessere per le città, le comunità e il sistema paese?

Le componenti del nostro settore generano un impatto rilevante sull’economia italiana, fino al 19% del Prodotto Interno Lordo. L’industria immobiliare genera posti di lavoro qualificati e dà forma agli spazi e ai luoghi dove le persone vivono, lavorano e passano il proprio tempo libero. Ma il settore immobiliare non si esaurisce in questi contributi.

Le società moderne si confrontano con grandi sfide a livello globale – dai cambiamenti climatici, all’evoluzione demografica, passando per le diseguaglianze – che si esprimono nella realtà di tutti i giorni su scala regionale, ovvero a livello di città e singoli quartieri.

È a questo livello che il settore immobiliare contribuisce alla gestione di tali sfide. Ad esempio, gli interventi di rigenerazione urbana sono in grado di dare una nuova vita a porzioni di città che possono trovare una nuova vocazione ed essere restituite ai cittadini in una veste migliore.

Come Associazione e come Comitato abbiamo cercato di individuare le dimensioni di generazione di valore sociale degli investimenti immobiliari, cercando di dar luce a quelle metriche utili a misurarne efficacemente l’impatto.

Quali KPI avete individuato per potere monitorare i cambiamenti in atto?

Come detto, la componente sociale dell’acronimo ESG (Environmental, Social e Governance) ha confini ancora poco definiti. Le recenti normative della Commissione Europea in questo ambito confermano la necessità di sviluppare strumenti che provengano dal mercato, in grado di mettere meglio a fuoco cosa significhi generare e gestire valore per la comunità.

La sfida non è semplice, ma l’industria immobiliare è impegnata a lavorare per identificare indicatori significativi, che andranno testati nel tempo. Lo scorso giugno, Confindustria Assoimmobiliare e il Comitato Sostenibilità hanno presentato il primo passo di questo lavoro, identificando le dimensioni di valore sociale su sei ambiti di impatto: la rigenerazione urbana, la sostenibilità economica, le persone, il welfare, lo sviluppo dell’economia locale e le infrastrutture sociali, attraverso 25 indicatori per misurarne le performance.

Investire per riqualificare i propri asset immobiliari: costo o opportunità?

Gli aspetti ESG hanno assunto negli ultimi anni una rilevanza sempre crescente per il settore immobiliare. Una rilevanza che viene accompagnata dall’aumento, da parte di regolatori nazionali e internazionali, di richieste in termini di rendicontazione e, più in generale, di un’accountability chiara su questi temi.

L’investimento nella riqualificazione degli asset immobiliari rappresenta una grande opportunità e non un semplice costo: si tratta di investimenti che aumentano il valore degli immobili nel tempo, migliorano l’attrattiva per gli inquilini e la redditività a lungo termine.

Le riqualificazioni includono gli interventi di efficientamento energetico che migliorano la qualità complessiva del costruito – rendendo gli edifici più resilienti e con costi operativi ridotti. Inoltre, un immobile riqualificato risponde meglio alle esigenze del mercato e degli inquilini, i quali si aspettano un livello crescente di efficienza delle performance energetiche.

E come si traduce poi nella valutazione dell’immobile?

Il mercato è passato dal riconoscere un green premium agli edifici realizzati con le tecnologie più moderne, a riconoscere un brown discount nei confronti di quegli immobili obsoleti che oggi faticano a trovare degli inquilini.

Queste indicazioni sono ormai note agli operatori e per i valutatori rimane aperta la sfida rappresentata dal riconoscimento e dall’incorporazione di questi fattori.

La sfida è impegnativa, perché la valutazione di un immobile non si può limitare solo all’impatto ambientale; pensiamo, ad esempio, agli immobili storici. Per questi ultimi, le considerazioni devono includere considerazioni di contesto, tenendo conto anche del valore riconosciuto dalla comunità.

Dal punto di vista di un investitore nel real estate quali sono i benefici derivanti dall’adottare un approccio sostenibile?

Dal punto di vista dei rendimenti, un immobile efficiente energeticamente ha un costo operativo inferiore. Gli spazi sono pensati con l’obiettivo di massimizzare il benessere degli occupanti – spesso attraverso l’introduzione di diversi servizi – i quali rendono l’immobile più gradevole e attrattivo. Fattore che riduce anche il rischio di vacancy,grazie all’ottimizzazione dell’uso degli spazi.

Inoltre, l’investimento su questa tipologia di asset comporta rischi inferiori: nel lungo periodo, l’obsolescenza impatta sulla qualità del costruito, fattore che viene riconosciuto a favore di quegli edifici realizzati attraverso processi improntati alla sostenibilità.

Archiviato il bonus energetico, l’efficientamento del parco immobiliare italiano diventa una sfida più impegnativa per i proprietari. Saranno in grado di sostenere questi investimenti?

Per il futuro, sarà importante individuare politiche in grado di fornire misure con un orizzonte temporale a medio/lungo termine, sostenibili economicamente da parte delle istituzioni pubbliche. Inoltre, dovremo essere capaci di mobilitare il risparmio e gli investimenti privati, senza i quali non sarà possibile accedere ai capitali e al know how necessari per raggiungere obiettivi così ambiziosi.

L’approccio non dovrà riguardare misure una tantum, ma incentivi mirati per le famiglie in condizioni di necessità, costanti fino al raggiungimento degli obiettivi e aperti anche agli operatori professionali. Questi ultimi, infatti, rappresentano i soggetti su cui le misure sarebbero in grado di attivare un fattore “leva” mobilitando ingenti quantità di capitale, alleggerendo, di riflesso, l’onere per il bilancio pubblico.

Sono sufficienti le azioni degli operatori italiani volte a incorporare le variabili di sostenibilità o è necessaria una maggiore diffusione culturale?

Il concetto di sostenibilità deve andare oltre a una questione meramente energetica   e abbracciare la sfera economica, sociale e di riconoscimento del valore delle diversità.

Sono stati fatti importanti passi avanti in questa direzione e credo che i soggetti più avanzati in questo ambito sentano la responsabilità di fare attività di educationin grado di diffondere le buone pratiche e accompagnare verso un cambiamento sensibile all’interno della nostraindustria e, più in generale, nel Paese.

Tra imperativo della decarbonizzazione e nuove emergenze sociali, come tenere un equilibrio tra le diverse componenti dell’acronimo ESG (environmental, social, governance)?

Nel real estate, l’equilibrio tra le diverse componenti è l’esito naturale di un approccio in cui la sostenibilità viene inserita come obiettivo strategico da parte degli operatori e dei professionisti di tutte le filiere che compongono l’industry.

Tuttavia, mentre sulla E sono ormai chiari il perimetro, le esternalità e anche le principali conseguenze sul valore economico, resta ancora del lavoro da fare lato social e governance. Su quest’ultima, in particolare, anche i regolatori stanno concentrando la loro azione: recentemente Banca d’Italia ha osservato come nei board delle società vigilate sia ormai necessario includere figure con chiare competenze sui temi di sostenibilità, osservazione che fa sì che il mercato sia fortemente alla ricerca di questo tipo di expertise, ancora difficile da trovare nel nostro Paese e su cui diverse istituzioni universitarie stanno offrendo percorsi di formazione specifici.