Fragola (CBRE): ecco le prospettive per l’ESG nel settore immobiliare nel 2025

Nel settore immobiliare il rischio climatico è sempre più un rischio finanziario, che va misurato, controllato e, ove possibile, prevenuto. È questa la visione di Cristiana Fragola, Head of Esg & Sustainability Solutions di CBRE Italy, che in occasione del decimo anniversario Perspective, il quale guarda caso coincide con i dieci anni dalla firma dell’Accordo di Parigi, traccia le prospettive dell’ESG nel real estate. Un tema che rimane centrale e molto complesso, tanto da richiedere lo sviluppo di un nuovo modello di leadership, capace di cogliere la molteplicità dei fattori in gioco e di interagire in modo efficace con la pluralità degli stakeholder. Ma una cosa è certa: l’ESG non sta affetto scomparendo, anzi, è più rilevante che mai. E di fronte all’incremento dei rischi legati al cambiamento climatico non si può non intervenire. 

“Secondo le nostre stime, che concordano con un’analisi di BCG, il costo dell’inazione sugli effetti dei cambiamenti climatici, potrebbe incidere fino al 25% dei profitti aziendali. Questo mostra l’importanza dell’integrazione dei fattori ESG” osserva Cristiana Fragola, sottolineando tuttavia come gli investitori abbiano oramai a disposizione strumenti sempre più sofisticati per il controllo del rischio, sia grazie ai progressi tecnologici, sia attraverso modelli previsionali avanzati per valutare l’impatto finanziario.

L’altra faccia della medaglia è che il mercato premia le situazioni virtuose. Il premium rent, cioè il maggior valore che il mercato riconosce agli immobili in affitto di classe superiore, continua a crescere. A Milano si registra un incremento medio del 6% e in alcune città europee questa tendenza sta diventando la norma. Secondo i dati di CBRE, in alcune situazioni la percezione del valore aggiunto arriva anche al 10%.

L’integrazione dei costi di mitigazione e adattamento nelle proiezioni finanziarie

“Dal punto di vista dell’integrazione dei capex, riscontriamo come sia fondamentale includere i costi di mitigazione e adattamento in tutte le proiezioni finanziarie. Questo approccio consente di fornire agli investitori – ma anche alle autorità di vigilanza – analisi più accurate e di maggiore qualità. I dati lo confermano: la nostra survey e una ricerca indipendente di MSCI mostrano che oltre l’80% degli investitori richiede un’identificazione chiara di questi fattori” spiega la responsabile ESG del gruppo USA.

Le nuove normative, tra cui Basel IV – Pilastro 3 sulla market discipline e le EBA Guidelines, impongono l’identificazione, la misurazione, la gestione e il monitoraggio dei rischi ESG e del loro impatto sui rischi finanziari. Un disastro climatico, ad esempio, può danneggiare un edificio e causare vittime generando non solo danni materiali, ma anche conseguenze sui rischi reputazionali e operativi, fino a possibili azioni legali. Questa integrazione è ormai riconosciuta non solo dalle autorità regolatorie e di vigilanza, ma anche sempre più richiesta dagli investitori.

La finanza a sostegno della transizione nel real estate

La necessità di finanziare la trasformazione del patrimonio edilizio verso modelli più resilienti e sostenibili, trova supporto nel sistema finanziario. “Le banche continuano a impegnarsi attivamente nella climate finance, nella sustainable finance e nell’impact investment. Citiamo, in particolare, CitiBank e Bank of America, che proseguono con i loro impegni rispettivamente per 1 e 1,5 trilioni di dollari. Nonostante alcune istituzioni abbiano dovuto lasciare la Net-Zero Banking Alliance per ragioni ben note, i loro commitment restano saldi” osserva Cristiana Fragola. La manager evidenzia inoltre la crescente diffusione di soluzioni di transition finance e resilience finance. 

Il settore finanziario gioca un ruolo fondamentale anche come elemento in grado di mettere in moto la trasformazione dell’intero sistema. L’introduzione di indicatori come il Green Asset Ratio o il Green Investment Ratio, possono arrivare a cambiare radicalmente le dinamiche degli investimenti. Una volta adottate queste metriche, gli investimenti devono necessariamente allinearsi a criteri di sostenibilità e trasformazione. 

E quindi anche la rendicontazione deve essere sempre più trasparente sui dati ESG. Lo attestano la diffusione di standard come gli International Sustainability Standards (ISSB), che prevedono l’integrazione degli obiettivi di sostenibilità nei rendiconti finanziari, adottati in 30 giurisdizioni su quattro continenti, dopo essere stati sviluppati dalle grandi società di revisione globali, dimostrano che non si tratta più solo di adeguarsi a una direttiva europea, ma è una richiesta a livello globale.

La tecnologia a sostegno della transizione nel real estate

Un grande aiuto alla mitigazione dei rischi può venire dalla tecnologia, in particolare da quelle soluzioni proptech per il settore real estate nelle quali sta massicciamente investendo il venture capital. Strumenti come le virtual diligence room potranno agevolare le analisi, mentre tecnologie avanzate come quelle che utilizzano immagini satellitari, permetteranno di valutare con maggiore precisione quali investimenti effettuare su un edificio prima e dopo un evento catastrofico climatico.

L’AI torna prepotentemente in gioco, questa volta con un focus sulla profilazione degli investimenti futuri e sui sistemi di early warning. Su questo fronte, però, l’Europa è ancora indietro rispetto all’Asia, dove si prevede che il 43% degli incidenti potrebbe essere evitato grazie all’adozione di questi sistemi avanzati.

L’importanza della natura nel real estate

Un altro tema centrale nel settore immobiliare è il legame tra natura, società ed economia. Nel settore alberghiero, ad esempio, si punta sempre di più al nature positive, riconoscendo che la natura non solo migliora l’esperienza del cliente, ma riduce anche i rischi. Le soluzioni basate sulla natura contribuiscono infatti a mitigare gli effetti dei cambiamenti climatici, come le ondate di calore, e ad attutire i danni derivanti da eventi estremi.

In questo contesto, la Task Force for Nature-Related Disclosures (TNFD), che include nel proprio board non solo ONG come Oxfam, ma anche banche e assicurazioni, ha già raggiunto 500 aderenti, per un totale di 17 trilioni di dollari in assets under management.

Gli aspetti sociali sempre più rilevanti nelle scelte di investimento

“L’anno scorso avevamo sottolineato come l’integrazione con il sociale, fosse cruciale per ottimizzare le destinazioni d’uso. Avevamo anche presentato un caso studio che dimostrava come un ambulatorio medico potesse contribuire in modo significativo a migliorare il business case complessivo di un progetto. Oggi vediamo che questa tendenza non solo continua, ma si sta ulteriormente rafforzando”, osserva Fragola. L’integrazione tra destinazioni d’uso e impatto sociale sta diventando sempre più diffusa. Sul sito Italia Domani, il portale in cui il governo italiano aggiorna degli sviluppi del PNRR, ad esempio, è prevista la realizzazione di 300 piani di rigenerazione urbana integrata entro giugno 2026. 

I partenariati pubblico-privato

“Un altro aspetto su cui avevamo posto l’accento è la necessità di ricorrere alla blended finance, ovvero di aumentare il ruolo di anchor investor da parte delle banche pubbliche per catalizzare i 70 miliardi di investimenti privati di cui tanto si parla. A tal proposito, avevamo presentato due strumenti della Commissione Europea e della BEI, il City Climate Finance Gap Fund e la EU City Facility, che nel frattempo hanno registrato il raddoppio dei fondi a disposizione. La EU City Facility ha raggiunto la settima call con quasi 300 domande” rileva Cristiana Fragola.

Si evidenziano anche importanti iniziative italiane. Cassa Depositi e Prestiti (CDP) ha destinato un miliardo di euro nel proprio piano industriale alla rigenerazione urbana integrata, con l’obiettivo di fungere da anchor investor. Un esempio concreto è il progetto Spazio Blu a Roma, realizzato in collaborazione con InvestiRE e Fondazione Gemelli, che combina formazione preventiva in ambito healthcare, longevity e senior living di fascia alta.

La necessità di un nuovo modello di leadership

La sfida non è solo tecnologica: richiede anche un nuovo modello di leadership. Non si può più operare con una gestione gerarchica e lineare, ma serve una leadership capace di gestire la complessità e numerose variabili.

“In passato, un CEO poteva definire strategie a breve termine con una direzione lineare. Oggi, invece, deve pianificare su più orizzonti, includendo previsioni di breve, medio periodo e  forward-looking ESG risk fino a 10 anni, anche se il concetto stesso non è ancora del tutto definito. Questo richiede un skill set molto più articolato” rileva Cristiana Fragola.

Bisogna sviluppare un approccio che favorisca anche il pensiero sistemico, che aiuta a comprendere le interdipendenze, e il pensiero integrato, che consente di combinare diverse prospettive per decisioni più efficaci, ovvero una leadership basata sulla collaborazione. È fondamentale considerare le conseguenze a lungo termine e interagire in modo efficace con la complessità degli stakeholder.

Infine, è essenziale mobilitare l’interesse condiviso: coinvolgere la comunità e il tessuto sociale non solo aumenta la fidelizzazione, ma rende un’area più attrattiva per studenti italiani e internazionali.

L’ESG non è un concetto morto, sta evolvendo

“Qualcuno nell’audience mi ha chiesto: Cristiana, ma l’ESG è morto?

Non lo so. Forse l’acronimo sì. Ma il concetto? Forse sta semplicemente evolvendo:

• La E potrebbe ormai rappresentare Energy Independence
• La S potrebbe significare Social Impact
• La G potrebbe indicare Growth Potential, sia per gli asset che per la nostra performance cognitiva.

Forse è questa la vera trasformazione in atto” conclude Cristiana Fragola.