Il 2022 è stato condizionato dal panorama macroeconomico e in particolare dall’inflazione. In un contesto di inflazione elevata, il settore immobiliare è un asset class interessante: prima di tutto, abbiamo visto come i mercati abbiano attribuito più importanza ai flussi di cassa che non al concetto di eventuali profitti in futuro. Molti tipi di investimenti immobiliari sono noti per la loro capacità di generare tali flussi; c’è poi da considerare che, nei tipici contesti di alta inflazione, sarebbe opportuno puntare di più sugli asset reali, il cui valore dovrebbe aumentare almeno in linea con l’inflazione. Il valore del settore immobiliare è noto per aver registrato in tali contesti un ottimo andamento nel corso del tempo, anche se non potremmo mai garantire un comportamento analogo in futuro. Tuttavia, c’è da chiedersi se da quando è scoppiata la pandemia di Covid-19, troviamo ancora interessanti i centri commerciali e gli edifici per uffici tradizionali? A nostro avviso, il settore immobiliare nella “new economy” è definito dalle infrastrutture fisiche che sono necessarie per consentire l’espansione di diversi megatrend. Due dei punti focali più importanti delle infrastrutture per megatrend sono i seguenti:
- I ripetitori per cellulari
- I data center
Indice
Ripetitori per cellulari
Se consideriamo il settore immobiliare relativo ai ripetitori per i cellulari nel 2022, le caratteristiche primarie sono un’incredibile visibilità nei flussi di cassa, oltre a una bassissima variabilità economica. Queste società tendono a stipulare contratti a scadenza molto lunga e ad operare nella fascia investment-grade.
Nel 2022, se guardiamo oltre le difficoltà del quadro macroeconomico, possiamo notare che ci troviamo nelle fasi iniziali della diffusione del 5G a livello mondiale. Si potrebbe pensare che le attività principali per aggiornare le reti globali siano cominciate nel 2021 e, anche se non possiamo sapere con certezza quanto tempo richiederà il ciclo di aggiornamento, quest’ultimo potrebbe compiersi nell’arco di 5-7 anni. Il modello di business dei ripetitori per cellulari è abbastanza semplice: i soggetti che intendono utilizzare l’hardware (come le società di telecomunicazioni) pagheranno canoni ordinari per farlo. È interessante notare la differenza tra le società statunitensi e quelle non statunitensi per quanto riguarda, a grandi linee, il modo di affrontare l’inflazione:
- Le prime risultano propense a stipulare accordi a più lungo termine, con scadenze pluriennali e scale mobili fisse del 3% annuo. Negli anni scorsi la cosa andava benissimo, ma naturalmente non è l’ideale in un periodo in cui l’inflazione sfiora o raggiunge la doppia cifra;
- Le seconde prediligono scale mobili senza un tetto e armonizzate a vari indici dell’inflazione dei prezzi al consumo.
Gli investitori potrebbero essere curiosi di conoscere la differenza tra un’attenzione maggiormente diretta alle società che, per esempio, forniscono i servizi 5G, e la priorità alle aziende che mettono a disposizione le infrastrutture per consentire un trasferimento più efficiente dei dati. Terremmo a osservare che, se si pensa in particolare alle società di telecomunicazioni, i tassi che queste ultime addebitano ai consumatori sono ampiamente regolamentati. Inoltre, tali società sono tenute a sostenere spese in conto capitale enormi per usufruire delle migliori capacità di rete. I ripetitori per cellulari non avranno la stessa visibilità, ma vi rimandiamo alla nostra osservazione precedente relativa alla visibilità dei flussi di cassa e alla loro variabilità ridotta. Bisogna tenere a mente: il fatto che le condutture siano necessarie conta più di quel che scorre al loro interno.
Data Center
Per i dati center contano unicamente le dimensioni. Se si pensa ad Equinix e Digital Realty Trust oggi, bisogna riconoscere che sono piattaforme globali impareggiabili; gestire attualmente un data center su piccola scala sarebbe un pessimo affare. I centri dati Equinix, diffusi in svariati paesi del mondo, fungono da spina dorsale per Internet.
Alcuni potrebbero pensare: “perché le maggiori società al mondo, come Microsoft, Amazon e Alphabet non possono semplicemente costruirsi i propri centri dati? Perché hanno bisogno di pagare Equinix o Digital Realty Trust?” Possiamo convenire che, storicamente, il potere di negoziazione dei fornitori di centri dati non è elevato rispetto a queste società, ma nel 2022 è interessante notare che alcune cose stanno cambiando:
- Il traffico di Internet è in crescita;
- L’offerta dei giusti tipi di semiconduttori da utilizzare nei centri dati è ancora scarsa;
- Non è necessariamente semplice aumentare la capacità dei centri dati esistenti o costruirne di nuovi nelle sedi giuste, con una velocità per lo meno sufficiente a soddisfare la domanda.
Al pari delle materie prime, se l’offerta dei data center è in contrazione e la domanda è stabile o in aumento, tendenzialmente il prezzo dovrebbe salire. È possibile che nel 2022 assisteremo a uno dei maggiori incrementi della storia recente per quanto riguarda il potere di determinazione dei prezzi di queste realtà.
Conclusione: il settore immobiliare potrebbe trovare spazio in una strategia tematica
Le azioni tematiche vengono spesso paragonate ai titoli growth, e per buone ragioni; tuttavia, per gli investitori tematici che potrebbero prediligere, ad esempio, la produzione di flussi di cassa come caratteristica principale, il settore immobiliare nella new economy fornisce spunti interessanti. Un fondo comune di investimento immobiliare (real estate investment trust – REIT) di un data center presenterà un conto economico totalmente diverso rispetto a una società di cloud Software-as-a-Service (SaaS). Forse nel contesto macroeconomico del 2022 la correlazione tra questi due soggetti è un po’ più evidente, ma siamo dell’idea che, una volta che i fondamentali delle aziende sottostanti avranno preso il sopravvento, i fondi e le società attive nelle attività di cloud possano presentare differenze significative a livello di rischio e di rendimento.
