Con l’approvazione dello scorso marzo da parte del Parlamento UE della direttiva “Case green”, la posizione delle istituzioni europee è chiara: bisogna decarbonizzare il settore immobiliare. Messo da parte lo scetticismo di alcuni governi dell’Unione, per raggiungere gli obiettivi del piano di riduzione delle emissioni “Fit for 55” dell’UE l’edilizia non può essere ignorata. Ecco dunque che nei prossimi anni saranno necessari ingenti investimenti per ristrutturare il patrimonio immobiliare esistente, migliorandone le prestazioni energetiche, e per incentivare una nuova modalità progettuale che preveda l’utilizzo di materiali meno impattanti e una maggiore attenzione a criteri ESG. Ma il mondo della finanza è pronto ad accompagnare la transizione del settore? E perchè dovrebbero farlo? Secondo quanto è emerso durante il webinar Settore immobiliare e transizione ecologica: il ruolo degli investimenti sostenibili, organizzato dal Forum per la Finanza Sostenibile in collaborazione con ADVANT Nctm, studio legale indipendente, e moderato da Francesco Bicciato, direttore generale del Forum, sono tre le motivazioni principali per investire in modo sostenibile nel real estate. La prima è l’evoluzione normativa in atto, segue il rischio di obsolescenza degli asset, cioè la perdita di valore causata dalla scarsa considerazione di criteri ESG, considerando la sempre più forte presenza dei temi ESG nei processi di due diligence e, infine, il rischio reputazionale, dal momento che l’inclusione di elementi sociali e ambientali ha benefici di marketing.
C’è dunque l’urgenza di ristrutturare i portafogli immobiliari e per incentivare questa modalità di investimento anche nel settore immobiliare si sta optando per i green premium e i green financing con modalità premianti per chi ha o migliora target ESG.
Indice
Come intervenire per ristrutturare i portafogli immobiliari
Durante il webinar sono stati ricordati alcuni dati: il settore immobiliare in Italia è responsabile del 40% delle emissioni di anidride carbonica, con il 70% di CO2 legato alla vita ordinaria degli immobili e il 30% alla fase di costruzione. La cementazione impatta negativamente sulla biodiversità e le infrastrutture hanno effetti di lungo termine sulla qualità della vita delle comunità.
Una prima linea di intervento, quindi, secondo Rosemarie Serrato, socio di ADVANT Nctm, è quella di porre attenzione ai materiali in fase di costruzione, in modo che garantiscano una manutenzione agevole e abbiano delle emissioni minime. Il secondo prerequisito è invece quello di lavorare per l’efficienza energetica degli immobili, che dovrebbero essere (almeno parzialmente) autonomi. Questa visione si colloca in un’Italia che sta aumentando il ricorso alle rinnovabili e che parla sempre più di comunità energetiche rinnovabili, oggetti giuridici autonomi che possono ospitare impianti fino a 1MW di potenza condivisa. Secondo Serrato però non bisogna pensare solo alla decarbonizzazione, ma anche alla riduzione dell’impatto che gli immobili hanno sulla biodiversità, proponendo interventi di riforestazione e rigenerazione urbana. Per realizzare tali progetti sono necessarie la collaborazione tra pubblico e privato, un ruolo attivo dei consulenti nel veicolare gli investimenti, incentivi pubblici e un’ottica che consideri l’impatto ambientale tanto quanto quello sociale, senza lasciare un tassello da parte.
I driver degli investimenti sostenibili nel settore immobiliare
Gli investimenti sostenibili hanno quindi il potenziale di guidare la transizione ecologica del settore immobiliare. Secondo Francesca Altamura, sustainability lead di Cushman & Wakefield, società attiva nella consulenza immobiliare, ci sono alcuni driver da tenere in considerazione. Il primo sono le leggi in ambito di efficienza energetica e sostenibilità, che sono incrementate negli anni e continueranno ad essere più esigenti. Segue il rischio dell’obsolescenza, cioè la perdita di valore causata dalla scarsa considerazione di criteri ESG, che si vede già oggi dalla presenza sempre più forte dei temi ESG nei processi di due diligence. L’ultima spinta ad investimenti immobiliari sostenibili sarà il rischio reputazionale. Sia privati che enti pubblici stanno infatti investendo per catalizzare impatto sociale positivo tramite il real estate, con azioni che hanno benefici di marketing. La “S” sta assumendo un valore sempre maggiore, con rinnovata attenzione per i rischi sociali e per interventi come quelli di social housing.
Considerando inoltre che molti immobili esistenti non sono efficienti a livello di richieste di mercato né in termini di consumo energetico, secondo Roberto Curletti, senior investment manager della società di risparmio gestito Ardian, un grande driver per l’investimento è il riposizionamento del real estate – recuperare cioè il patrimonio esistente, rendendolo conforme alle leggi esistenti.
“Si è calcolato che nel 2040, due terzi degli immobili di oggi saranno ancora presenti, quindi occorre intervenire subito, analizzando il portafoglio dei clienti e capendo quale è il rischio climatico che vanno ad affrontare, ma anche il rischio di transizione verso infrastrutture più sostenibili”, ha spiegato Serrato, “Mentre per i nuovi immobili si tratta di non adeguarsi solo alla normativa ma di evitare di rincorrerla, anticipandola con investimenti che si possano certificare, perché la reportistica assumerà un ruolo sempre più importante”.
Rischi e opportunità per gli investitori
Il settore immobiliare presenta una serie di rischi importanti per Altamura, in primis la gestione della velocità del cambiamento. La sostenibilità continua a evolversi, sia in ambito normativo che per quanto riguarda le competenze richieste agli operatori del settore, e processi e tecnologie devono adeguarsi a un ritmo sostenuto. Inoltre, è ancora difficile assegnare un impatto finanziario alla transizione ecologica di un immobile, specialmente nel momento della vendita (nonostante questo, resta un tema di appetibilità di prodotto). È infine complesso allineare strategie ESG e tipo di investimento – non si può adottare un ragionamento one size fits all, anche se ci sono alcuni elementi che dovrebbero essere sempre presenti, come il coinvolgimento di un esperto di Life Cycle Assesment fin dall’inizio.
Per quanto riguarda lo stock esistente sul mercato immobiliare, circa la metà ha più di 30 anni e solo il 14% è stato appena costruito o ha subito rinnovi di recente. In Italia, nello specifico, c’è anche il fattore del patrimonio storico, e delle restrizioni applicabili nelle opere di rinnovamento e riqualificazione di tali immobili.
Grandi opportunità sono offerte dall’evoluzione dei materiali e delle tecnologie, che danno un nuovo contributo ai piani di decarbonizzazione e digitalizzazione, a partire dai nuovi metodi di raccolta e analisi dati. Anche green premium e green financing stanno osservando delle tendenze positive, con ricerche nel settore hospitality che rivelano un expected value premium tra il 4,5-7,3% per asset con determinate credenziali ESG, e una crescita sostenuta del green financing in Europa negli ultimi anni.
Tuttavia, se il settore immobiliare vuole davvero mettersi sulla strada della transizione green e se gli investitori vogliono davvero finanziare un cambiamento concreto, secondo Riccardo Sallustio, socio di ADVANT Nctm e professore LUISS Guido Carli, manca un tassello fondamentale: “Per mettere veramente a terra le problematiche e i rischi del real estate dobbiamo regolare contrattualmente gli impegni. Non basta dire ‘io investo in un fondo ex art. 9’ o ‘in un bond sustainability linked con KPIs di un certo tipo’. Serve che tutti gli impegni dei soggetti coinvolti siano contrattualizzati, e che venga controllato che siano davvero sostenibili. Bisogna anche lavorare sulla riqualificazione di un sistema di garanzie, andando a creare un equivalente di Sace green per il settore residenziale privato” ha concluso il professore.
