Con un totale di asset under management per oltre 184 miliardi di euro, Axa IM Alts investe in attività trasversali paneuropee caratterizzate da una forte componente di sviluppo.
Axa IM Alts ha iniziato a integrare le tematiche riguardanti la sostenibilità in maniera strutturata dal 2015 e, se ormai l’importanza dei criteri ESG sembra essere un mantra noto a tutti, non è scontato riuscire a declinarli nella pratica. “Rispetto a sette anni fa, la sostenibilità non è più un elemento complementare bensì è un tema a tutti gli effetti integrato nelle politiche di investimento e uno dei primi elementi di analisi dei progetti immobiliari”, spiega Francesco Rovere, Senior Development Manager di AXA Investment Managers, Real Assets, in questa intervista a ESGnews.
Ma se è più facile e ormai consolidato rispettare requisiti in ambito ambientale, che hanno come riferimento parametri tecnici ben definiti, la sfida è maggiore per l’integrazione dei criteri sociali. “La componente sociale, legata al rapporto degli immobili con le comunità in cui è inserito e le persone che lo vivono, è sempre più importante nel nostro modo di concepire i progetti ed è la sfida più difficile perché non esiste una formula univoca e replicabile per ogni asset dal momento che ogni realtà ha le sue peculiarità e le proprie specificità” sottolinea Rovere che al contempo rivela eppure che “quella sociale è la componente più interessante perché meno sfruttata ed esplorata dai nostri competitor”.
Come si declina la sostenibilità per un gestore di asset nel settore del real estate e come incorpora i criteri ESG nella propria attività Axa IM Alts?
Il tema della sostenibilità è integrato nelle nostre politiche e strategie di investimento dalle primissime fasi. Questo non significa che ci focalizziamo esclusivamente su investimenti che già presentino caratteristiche di sostenibilità, ma i nostri progetti devono avere un potenziale di miglioramento sotto diversi aspetti, tra cui quelli ESG. Cerchiamo infatti sempre di lavorare su tutti e tre i cardini Environmental, Social e Governance.
Occupandoci del settore immobiliare, l’elemento principale è quello ambientale che ha a che fare con l’immobile in sé e riguarda quindi, per esempio, la categoria energetica e gli elementi strutturali per risparmiare risorse o la capacità di riutilizzarle, come, una fra tutte, quella idrica.
Oggi tendiamo ad avere requisiti sempre più stringenti sul fronte della sostenibilità nella scelta degli investimenti e puntiamo ad adeguare nel tempo tutte le attività presenti in portafoglio che ora non sono perfettamente allineate ai nostri obiettivi in ambito ESG a lungo termine.
A che punto è il mercato immobiliare, secondo lei, nella ricezione delle istanze ESG? Quali sono, se ci sono, le principali sfide?
Per quanto riguarda i criteri ambientali credo che ormai la strada sia ben battuta. Determinati requisiti e standard, per esempio in ambito energetico, sono ormai imprescindibili e non rappresentano più un elemento di maggior valore, mentre un immobile che non garantisce buone performance in tal senso è meno attraente e profittevole. Questo tipo di considerazioni è ampiamente integrato nell’analisi per la valutazione degli investimenti.
Gli aspetti sociali, invece, sono più difficili da determinare: hanno una componente maggiormente sperimentale rispetto ai criteri ambientali o di governance che rende l’implementazione non facile allo stesso modo in ogni situazione. Tanto è vero che se da un lato è ormai normale acquisire certificazioni “green”, questo non avviene per gli aspetti social.
La ragione è legata al fatto che, nonostante in alcuni casi gli edifici si prestino al coinvolgimento delle comunità che vivono nei dintorni degli immobili, non esiste una formula univoca e replicabile per ogni asset perché ogni realtà ha le sue peculiarità e le proprie specificità.
Penso al contempo che quella sociale sia la componente più interessante e che caratterizza il nostro modo di operare. Nel caso, per esempio di Vetra Building, un complesso di oltre 27.000 metri quadrati composto da spazi ad uso terziario e retail, siamo partiti dalla riqualificazione dell’edificio dell’ex esattoria sul parco delle Basiliche di Milano per ridisegnare il contesto della zona rendendolo più vivibile per tutti i cittadini e arricchendolo con un intervento di arte contemporanea site-specific. Oppure MonteRosa91, l’immobile di 40.000 metri quadrati su 5 livelli fuori terra, sito in Via Monte Rosa 91, storica sede de Il Sole 24 Ore, firmato dallo studio di Renzo Piano diciannove anni fa e ora oggetto di riqualificazione, grazie alla quale diventerà un luogo per la città e per i suoi cittadini nonché sede della 24ORE Business School, e non sarà più solo headquarter di primarie società.
Questi due interventi sono noti tra i progetti di riqualificazione urbana più importanti della città meneghina, in che modo soddisferanno criteri di sostenibilità?
Vetra Building è un progetto che abbiamo concluso un anno fa, firmato dallo studio di architettura Il Prisma. È stata un’operazione di rifacimento di un immobile degli anni Cinquanta ed è stato perciò più facile raggiungere determinati criteri ESG e un miglioramento in termini di efficienza energetica. Oggi il complesso rientra nella classe energetica A2 e possiede la certificazione LEED Core & Shell con un livello “Platinum”, che rappresenta il più alto livello di sostenibilità della più importante certificazione del mercato immobiliare.
Per poter garantire questo tipo di risultati dal 2016 Axa IM Alts utilizza principalmente energia elettrica certificata rinnovabile, e riduciamo le emissioni generate dagli immobili cercando di evitare il più possibile un’alimentazione sia a gas sia a idrocarburi, privilegiando un’impiantistica elettrica. Inoltre, usiamo acqua di falda, e ove possibile riutilizziamo l’acqua piovana per i servizi igienici e per quelli di emergenza (come la vasca antincendio). Vogliamo dimostrare che è possibile assicurare ottime condizioni di comfort consumando il meno possibile grazie alle tecnologie oggi disponibili.
Per Vetra Building, poi, l’artista Patrick Tuttofuoco ha ideato l’opera di arte pubblica, dal titolo X, con la direzione artistica di Artribune e a cura di Helga Marsala. È un’installazione al neon che raffigura due mani che si sfiorano, tendono l’una verso l’altra, un gesto semplice e simbolico, metafora di relazioni, cura, collaborazione.
Per MonteRosa91, invece, l’intervento è stato meno invasivo, perché progettato e realizzato diciannove anni fa dallo studio Renzo Piano Building Workshop, ma le ultime simulazioni effettuate hanno evidenziato un grado di miglioramento in termini di consumi molto significativo. A lavori conclusi, infatti, l’immobile consumerà circa il 40% in meno di energia elettrica, garantendo un progresso anche delle condizioni di comfort. Raggiungeremo però in questo caso una classe energetica “B”, perché non abbiamo sostituito le facciate che erano correttamente performanti e il costo dell’investimento finanziario era troppo rilevante per poter considerare la sostituzione.
Il progetto prevede in ogni caso il raggiungimento della certificazione LEED Core & Shell “Gold” e LEED EBOM “Platinum” oltre che della certificazione BREEAM e WiredScore, livello PLATINUM.
Grazie all’intervento di RPBW, inoltre, la mensa e gli uffici che occupavano lo spazio della “collinetta” diventeranno un nuovo asilo nido, restituendo spazi verdi vivibili a tutta la comunità.
Materiali, decarbonizzazione ma anche impegno verso la comunità. Come si trasforma il ruolo dei gestori immobiliari nel contesto della creazione di città sostenibili?
Credo che gli interventi come quelli di Vetra Building e MonteRosa91 siano pezzi di un puzzle più grande che contribuiscono ad estendere l’efficienza e la sostenibilità urbana per i quartieri di riferimento e la sua comunità.
Un elemento chiave per la buona riuscita di questo tipo di investimenti è avere bene in mente che si opera all’interno di un tessuto esistente, sociale e ambientale, e che quindi è importante intervenire con responsabilità. Bisogna sempre tener conto degli impatti, che devono essere positivi per la cittadinanza e per l’ampio ecosistema urbano in cui i progetti si insediano.
E l’arte che spazio e che funzione può avere?
È un filone su cui stiamo facendo sperimentazioni. Ritengo sia un’altra sfaccettatura della componente sociale degli investimenti. Axa IM Alts considera l’arte uno strumento per ampliare il pubblico e l’interesse nei confronti dei nostri interventi e per aumentare la partecipazione e il coinvolgimento della cittadinanza.
Per questo motivo, piuttosto che staccare un assegno e acquistare un’opera d’arte, scegliamo di optare per collaborazioni con artisti emergenti, università (come la Nuova Accademia di Belle Arti), e istituti. Credo sia un buon modo per estendere il nostro contributo a rendere delle porzioni di città migliori di prima grazie ai nostri investimenti.
