Il cambiamento climatico sta riscrivendo le regole del mercato immobiliare commerciale europeo. Non si tratta più di una questione di lungo periodo o di semplice sensibilità ambientale: i rischi climatici sono ormai parte integrante della valutazione finanziaria degli asset immobiliari ed edifici esposti ad eventi fisici estremi possono perdere il 24% del loro valore in termini di prezzo. È quanto emerge da un nuovo studio della Banca Centrale Europea che, per la prima volta, analizza come il mercato stia incorporando il rischio climatico, sia fisico che di transizione, nei prezzi degli edifici per uffici nell’area euro.
Il titolo del paper, “Pricing or panicking?”, racchiude il nodo centrale del dibattito ESG per il settore real estate: i rischi climatici vengono assorbiti in modo ordinato e progressivo oppure il mercato è destinato a reazioni improvvise e destabilizzanti? La risposta, per ora, offre una parziale rassicurazione: tra il 2007 e il 2022, gli immobili esposti a rischi fisici hanno subito un deprezzamento medio significativo (pari a 24 punti percentuali) ma questo processo si è svolto senza intaccare la liquidità del mercato. Un segnale incoraggiante, che suggerisce l’avvio di una transizione consapevole, pur lasciando intravedere nuove vulnerabilità sistemiche ancora in fase di emersione.
Diverso è il quadro sul fronte del rischio di transizione, ovvero la perdita di valore potenziale per quegli edifici che non rispettano standard energetici sempre più stringenti o non soddisfano le aspettative ESG degli investitori. Anche qui emergono dinamiche coerenti: gli edifici nuovi o recentemente ristrutturati hanno beneficiato di un premio di prezzo crescente, pari a circa 18 punti percentuali sull’intero periodo 2007-2023.
Tuttavia, contrariamente alle attese, questo premio non ha registrato un’accelerazione significativa negli ultimi anni, nonostante l’inasprimento normativo in materia di efficienza energetica. Al contrario, si osserva un fenomeno più preoccupante: una progressiva rarefazione delle transazioni di edifici più vecchi a partire dal 2018, possibile segnale che il mercato stia già sperimentando il rischio di “stranded assets”.
Nel complesso, lo studio della BCE mostra un mercato in evoluzione, dove la crescente consapevolezza climatica si traduce in un lento ma visibile processo di repricing. Questo aggiustamento, finora ordinato, ha evitato disfunzioni gravi, ma una transizione disordinata, magari innescata da uno shock esterno improvviso, resta un rischio concreto per la stabilità finanziaria.
Le proposte della BCE per affrontare il rischio climatico
Per affrontare queste criticità, la BCE propone tre linee d’intervento prioritarie. La prima riguarda l’introduzione di strumenti macroprudenziali per rafforzare la resilienza del sistema: tra questi, l’aumento dei requisiti patrimoniali per le banche maggiormente esposte a immobili vulnerabili, l’uso sistematico di stress test climatici e una vigilanza rafforzata sulle garanzie legate ad asset ad alto rischio.
In secondo luogo, si evidenzia la necessità urgente di colmare i gap informativi: la mancanza di dati standardizzati e comparabili sull’efficienza energetica e sull’esposizione fisica degli edifici rappresenta un ostacolo strutturale alla corretta valutazione del rischio climatico.
Infine, si raccomanda di garantire una transizione regolatoria ordinata e prevedibile, per evitare shock di mercato e svalutazioni improvvise che potrebbero alimentare instabilità sistemiche.
Metodologia
L’analisi copre il periodo 2007-2023 e si basa su oltre 24.000 transazioni immobiliari raccolte nel database RCA-MSCI. I rischi fisici sono stati mappati utilizzando il set di dati di Four Twenty Seven, che valuta sei tipologie di rischio: incendi, stress termico, stress idrico, innalzamento del livello del mare, terremoti e alluvioni. Per quanto riguarda il rischio di transizione, in assenza di dati omogenei sull’efficienza energetica, sono stati impiegati l’età degli edifici e le date di ristrutturazione come proxy.
