La rigenerazione urbana e la riqualificazione degli edifici, così come la costruzione di nuovi immobili, non può più prescindere da una valutazione del loro impatto sostenibile. Non solo dal punto di vista ambientale, ma anche e soprattutto sociale. E sono questi i criteri su cui AXA IM Alts, società di investimento del gruppo AXA, il più grande investitore immobiliare in Europa e il quinto per importanza al mondo, ha costruito la propria policy di investimento al fine di migliorare gli aspetti di sostenibilità del proprio parco immobiliare. AXA IM Alts ha sviluppato un portafoglio di asset immobiliari improntato sempre di più ai criteri ESG (Environmental, Social e Governance).
I fattori ESG vengono considerati dalla società di investimento lungo l’intero ciclo di vita degli immobili e in tutti e tre gli ambiti della sostenibilità, sulla base dei tre pilastri della strategia di sostenibilità di AXA IM Alts: decarbonizzazione del parco immobiliare, resilienza ai rischi climatici e di transizione e edilizia per il mondo di domani. I primi due elementi danno spazio a importanti politiche come l’incremento dell’efficienza energetica e la riduzione dell’impronta ecologica dell’intero portafoglio immobiliare. Temi ancora più rilevanti con l’entrata in vigore (il 28 maggio scorso) della direttiva EPBD (Energy Performance of Buildings Directive). Gli obiettivi relativi al consumo di energia e alle emissioni fissati da AXA IM Alts sono allineati al limite di 1,5°C sancito a Parigi nel 2015, nonché all’obiettivo di ridurre a zero le emissioni nette di CO2 entro il 2050. Il terzo pilastro, invece, è legato a questioni altrettanto importanti come l’integrazione di criteri di biodiversità e di fattori sociali nella gestione degli immobili, con l’intento di creare spazi abitativi e di lavoro per tutte le fasce sociali.
Anche in Italia, ormai, AXA IM Alts è sempre più presente nel settore degli investimenti immobiliari sostenibili. L’asset manager è stato promotore di diversi progetti di riqualificazione e rigenerazione in particolare Milano, piazza considerata strategica per il gruppo. Tra i più recenti, vi è l’immobile in via Monte Rosa 91 che, oltre ad essere stato efficientato dal punto di vista energetico, è stato riprogettato per essere un luogo aperto al pubblico. L’edificio ha anche ospitato l’installazione “Momentum”: un cubo inclinato a 45° e inserito nel terreno, progettata da MAD Architects in collaborazione con AXA IM Alts, a testimonianza dell’importanza che la società conferisce alla sostenibilità sociale intesa come bene e bellezza comune.
Altro progetto è la riqualificazione di Vetra Building a Piazza della Vetra, rendendo il luogo, prima abbandonato, un punto di aggregazione, con particolare attenzione ai benefici della comunità locale, per esempio, attraverso la pedonalizzazione di parte dell’area riqualificata (27.000 mq in tutto). Anche qui, come nel caso di Monte Rosa, AXA IM Alts ha voluto che l’arte fosse parte del programma, con “Vetra Passage”, progetto di arte pubblica, graphic design e architettura ideato da Artribune Produzioni.
Ultimo caso, ancora in fase di realizzazione, è la riqualificazione del complesso residenziale Syre a San Siro, dove metà degli appartamenti saranno in locazione convenzionata, per promuovere un’edilizia più “affordable” (accessibile), come sottolinea Francesco Rovere, senior development manager di AXA IM Alts. In questa intervista, il manager approfondisce l’approccio di AXA IM Alts agli investimenti nel settore immobiliare e le criticità e opportunità ad essi connessi per un investitore istituzionale.
Quali sono le priorità di un investitore istituzionale come AXA dal punto di vista della sostenibilità nella scelta dei propri investimenti e nella gestione del portafoglio immobiliare?
La sostenibilità è al centro della strategia di AXA già dal 2015, quando ha iniziato a definire le prime linee guida sul fronte ESG, oggi diventate ancora più stringenti. L’attenzione alla sostenibilità del gruppo riguarda soprattutto l’area dello sviluppo, ovvero tutto ciò che è nuova realizzazione e trasformazione, che rappresenta una buona parte del lavoro complessivo della società. Un processo che non si arresta: proprio in queste settimane il team esperto di sostenibilità sta lavorando alla definizione di linee guida di gruppo ispirate alla tassonomia europea e all’Accordo di Parigi. Oltre a questo aspetto fondamentale, per noi è assolutamente prioritario potere raggiungere alti standard di sostenibilità non solo riguardo al tema ambientale relativo al risparmio energetico e all’efficienza nella gestione degli immobili, ma anche relativamente all’impatto sociale. Rispetto a questo punto il gruppo sta riflettendo su molte esigenze e obiettivi. Monterosa rappresenta un avamposto in tal senso.
In generale, in qualunque investimento, AXA IM Alts fissa obiettivi di sostenibilità economica e sociale molto ambiziosi. Nella pratica, qualsiasi investimento che la società intraprende deve già essere sostenibile o deve quantomeno avere la possibilità di essere migliorato e trasformato per raggiungere gli standard ESG più elevati. Diversamente, non è perseguibile.
Avete dei target e dei particolari KPI?
A livello di gruppo internazionale, siamo in una fase di aggiornamento dei KPI. La società sta facendo grandissimi investimenti in termini di tempo e risorse, non ultimo economiche, per migliorare il portafoglio e renderlo all’avanguardia. Un processo che chiaramente risulta più facile nei nuovi investimenti, ma per noi riguarda anche il miglioramento degli asset già presenti in portafoglio. Per esempio, nello stabile di via Monterosa, quando è stato avviato il progetto abbiamo fissato da subito obiettivi molto sfidanti. L’immobile, quando è stato rilevato, non aveva neanche 20 anni, quindi era apparentemente giovane. Tuttavia, ha richiesto un grande sforzo per essere migliorato ed efficientato, perché non presentava parametri di livello adeguati rispetto alle aspettative del gruppo AXA IM Alts. Il target sfidante, in questo caso specifico, è di ridurre i consumi del 40%, obiettivo rispetto al quale proprio nei prossimi mesi verranno effettuate verifiche dal partner tecnico Deerns per vedere se è stato raggiunto.
Il benchmark della riduzione del 30% dei consumi riguarda tutti gli immobili gestiti da AXA IM Alts. Qualunque struttura o nuova costruzione deve registrare un miglioramento di almeno il 30% rispetto al livello antecedente la riqualificazione e rispetto alla media di mercato. Tutto ciò è necessario per poter garantire un’elevata qualità degli immobili sia per gli investitori, sia per i fruitori.
Dopo piazza Vetra e via Monte Rosa, operazioni concluse con successo, avete posato la prima pietra del nuovo sviluppo a San Siro. Ce ne vuole parlare?
Si tratta del primo progetto residenziale sviluppato da AXA IM Alts in Italia. In termini di sostenibilità, in questo caso sociale, una delle peculiarità è che metà del progetto è costituito da edilizia in vendita frazionata classica e l’altro 50%, invece, è destinato a un tipo di edilizia sociale, convenzionata in locazione. Ciò vuol dire che, sulla base delle normative e degli accordi col Comune, metà delle unità abitative saranno offerte sul mercato a canoni di locazione con costi inferiori del 30-40% rispetto alla media di mercato. Crediamo molto nell’edilizia sociale. Per questo abbiamo riservato a questo tipo di appartamenti a canoni agevolati metà delle unità offerte, superando la percentuale richiesta dal Comune. Auspicabilmente non sarà l’unico investimento di questo tipo nel contesto italiano, stiamo cercando nuove opportunità per il post San Siro, progetto che terminerà a fine 2025.
Oltre agli aspetti dell’efficienza ambientale, per voi sono importanti quelli sociali dei vostri progetti. Ci può fare qualche esempio di quali tipi di ricadute avete previsto?
Come visto, nella riqualificazione del complesso residenziale Syre a San Siro il tema presente è quello della locazione convenzionata, particolarmente accessibile. A Monte Rosa, invece, si è lavorato molto sull’apertura al pubblico, dal giardino alla piazza, dove sono presenti servizi (libreria, ristorante-caffetteria, palestra, agenzia di viaggi) disponibili agli abitanti della zona e fruibili da chiunque, non ad uso esclusivo di chi lavora in quell’area. Come AXA IM Alts stiamo effettuando delle analisi per comprendere come misurare l’impatto sociale dei nostri progetti. Per Monte Rosa, in particolare, è in atto una survey condotta insieme a dei consulenti che sarà resa pubblica verso la fine dell’anno.
E sotto il profilo delle performance tecniche utilizzate anche sistemi di proptech?
Stiamo iniziando soprattutto a livello internazionale ad utilizzare anche tecnologie innovative per migliorare le prestazioni di sostenibilità dei nostri immobili. Una questione rilevante e su cui si sta già lavorando all’estero è quella del digital twin, ovvero una proiezione virtuale dell’immobile per ottimizzare la gestione con aiuto dell’intelligenza artificiale.
Siete interessati anche a sviluppi di social housing e in quali ambiti?
Il gruppo AXA IM Alts è attualmente concentrato sull’edilizia sociale accessibile, più conveniente rispetto alle condizioni di mercato. Un’offerta diversa, però, dal social housing puro, che ha dei ritorni e dei costi di capitale estremamente bassi e rappresenta una asset class meno interessante per gli investitori istituzionali puri. L’edilizia residenziale regolamentata, convenzionata e simili, in locazione, invece, è un tipo di investimento verso cui il gruppo nutre un forte interesse e che è stato sperimentato in diversi Paesi e contesti. Qui in Italia quello di San Siro è il primo progetto di questo tipo, ma speriamo di replicarne di simili a Milano e a Roma.
Quali sono gli impatti della nuova direttiva EPBD sul vostro portafoglio?
Axa IM Alts non è focalizzato sul comparto residenziale e per questo non riusciamo a valutare l’impatto della direttiva EPBD sugli investimenti. Ad ogni modo, sicuramente l’Italia risulta indietro rispetto ad altri Paesi europei, soprattutto in termini di conformità ai criteri di efficienza energetica previsti dalla nuova direttiva. Questo è probabilmente dovuto al fatto che all’estero sotto un determinato livello di classificazione energetica il prodotto non si riesce più né a vendere né ad affittare, ma non vale lo stesso per l’Italia.
Inoltre, il residenziale nel nostro Paese è anche caratterizzato dal tema della proprietà frazionata, ovvero il condominio, dove è difficile intervenire, e da una visione stabile degli immobili, entrambi elementi che frenano gli interventi di manutenzione nel tempo. Sarà un bel salto culturale.
Ogni vostro progetto immobiliare è stato arricchito da una installazione artistica. È una tradizione che continuerà?
Spero di sì, è un nostro tratto distintivo che intende valorizzare ancora di più gli spazi in termini di fruibilità per il pubblico che li frequenta. Abbiamo cominciato in Piazza della Vetra, continuato in Monterosa e ci auguriamo di poter proseguire così anche nei progetti futuri.
