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Approfondimento ESGmakers

Come misurare il valore sociale degli investimenti nel real estate

Sono tre i principi chiave fondamentali che le organizzazioni che operano nel settore del real estate devono avere in mente per riuscire, in prima istanza, a generare valore sociale e, poi, misurarlo e gestirlo. Tali principi riguardano la capacità di un investimento immobiliare di migliorare il benessere e la qualità della vita delle comunità e dei cittadini, di includere tutti gli stakeholder, quindi non solo interni, ma anche quelli più esterni alla propria organizzazione, come le comunità interessate, i consumatori e gli utilizzatori finali e, infine, la necessità di inquadrare delle priorità in termini sociali che ogni territorio esprime oltre che delle sfide globali contemporanee. Questi elementi sono stati individuati da Confindustria Assoimmobiliare in un recente report, pubblicato a giugno, La S di ESG – Misurare il Valore Sociale generato dagli investimenti Real Estate, e costituiscono le basi di partenza per la costruzione delle dimensioni, degli indicatori e del framework di azione per quantificare il valore sociale generato dagli investimenti real estate.

“Siamo convinti che la messa a fuoco di queste dimensioni e dei relativi indicatori permetterà di prendere scelte sempre più consapevoli per contribuire allo sviluppo sostenibile del nostro Paese” ha affermato Davide Albertini Petroni Presidente Confindustria Assoimmobiliare secondo cui il settore immobiliare “contribuisce in modo rilevante al PIL del nostro Paese, sviluppa posti di lavoro e dà forma a spazi e luoghi dove le persone vivono, lavorano e passano il proprio tempo libero. Il nostro impatto sociale non si esaurisce con questi contributi; abbiamo deciso per questo motivo di avviare questo lavoro di ricerca”.

Nel report Assoimmobiliare ha individuato sei grandi ambiti di generazione di valore sociale nel real estate (rigenerazione urbana, impatto economico, capitale umano, welfare, economia locale e infrastruttura sociale) e stabilito un primo set di 25 indicatori con cui misurare le performance.

“La prima messa a fuoco di questi indicatori è la base di partenza per lo sviluppo di un ulteriore sforzo definitorio, volto a mettere a punto indicatori specifici in base alla tipologia di asset e modalità di misurazione dei dati puntuali, a partire dalle pratiche che le imprese svilupperanno adottando e testando questo primo set di indicatori” conclude Petroni.

Cosa si intende per valore sociale nel real estate

Un punto di partenza dell’analisi è che il fenomeno dell’urbanizzazione e l’espansione delle città da un lato ha favorito il progresso sociale ed economico a livello mondiale, dall’altro però ha contribuito allo sviluppo di situazioni di degrado e di povertà a seguito dell’inadeguata gestione delle risorse naturali al livello locale, alla scarsità o assenza di fondi per servizi basilari e di adeguate strutture abitative per tutti. Si stima che, attualmente, 828 milioni di persone vivano in città in condizioni di degrado e povertà urbana.

Con queste premesse, per valore sociale si intende l’incremento del benessere e della qualità della vita delle comunità e dei cittadini. Per generare valore sociale è necessario considerare le istanze di diverse categorie di stakeholder ed è utile tenere conto sia delle sfide globali che la società oggi deve affrontare, il cambiamento climatico e le crescenti diseguaglianze, sia le caratteristiche dei contesti in cui sono presenti gli asset.

Perché la dimensione sociale è strategica nel settore

Negli ultimi anni le tendenze del settore del real estate si sono definite maggiormente e sono quindi diventate più chiare le opportunità e i rischi per gli investitori nel momento in cui si progettano e realizzano nuovi asset e si trasformano luoghi. Negli ultimi anni è cresciuta la sensibilità nei confronti del comparto da parte di un pubblico sempre più ampio. In particolare, la società civile è sempre più interessata a capire quali attori sono coinvolti negli sviluppi immobiliari e nei processi di rigenerazione urbana per capire chi guadagna e chi perde da questi processi e come questi contribuiscono allo sviluppo dei territori in cui insistono che sono poi gli stessi territori dove i cittadini vivono la loro quotidianità.

Aumenta quindi il numero degli investimenti impact sia per le ricadute positive per gli operatori del settore real estate (tali investimenti, per esempio, resistono meglio agli scossoni di mercato) che per le comunità che possono beneficiare di una migliore qualità della vita e di luoghi più attrattivi.

Quali sono gli ostacoli e le sfide per la creazione di valore sociale

Il peso delle tre lettere ESG negli standard e rating di settore è molto diverso e la dimensione sociale ha un peso inferiore a quella ambientale come viene riportato nella tabella seguente.

La S di ESG – Misurare il Valore Sociale generato dagli investimenti Real Estate, Confindustria Assoimmobiliare, giugno 2024

Un elemento importante è l’assenza di una definizione univoca di valore sociale per il settore, valida a livello internazionale. E il crescente numero di framework di valutazione ESG (tra cui per esempio i rating promossi da Bloomberg, FTSE Russell, MSCI, Morningstar Sustainalytics) che non forniscono analisi, dati e rating comparabili tra loro in maniera efficace e immediata ne fa capire la necessità.

Un altro tema di interesse è la valutazione della direzione di analisi del valore sociale, cioè quanto vada intesa con una prospettiva interna (e quindi rivolta verso i dipendenti, ad esempio per i temi di diversity & inclusion) e quanto verso una prospettiva esterna (e quindi i rapporti dell’impresa con la società).

Il framework di azione per generare valore sociale

Benessere, stakeholder, sfide contemporanee e contesti di riferimento sono i 3 principi chiave, basi di partenza per la costruzione delle dimensioni, degli indicatori e del framework di azione che sono stati evidenziati nel report.

Il framework ha l’obiettivo supportare strategicamente l’analisi del ciclo di vita di un investimento immobiliare, mettendo a fuoco come in ogni fase del ciclo sia possibile generare valore sociale. Può quindi essere utilizzato sia per realizzare strategie di generazione e gestione di valore sociale, con policy e azioni ad hoc, sia per monitorare le performance di un singolo asset o di un insieme di asset.

Come si misura il valore sociale generato dagli investimenti real estate: i sei indicatori di performance

Il report ha messo in evidenza alcuni indicatori utili per realizzare e misurare strategie di generazione di valore sociale a livello di singola operazione di investimento e di portfolio. Più in dettaglio sono stati identificati sei grandi ambiti di generazione di valore sociale. Per approfondire e dettagliare ciascuno di questi ambiti è stato anche sviluppato un ulteriore set di 25 indicatori che vanno dagli investimenti in iniziative di coinvolgimento degli stakeholder degli asset agli spazi destinati a enti del terzo settore o imprese sociali o servizi per la comunità o pubblica utilità (a canoni convenzionati o gratuiti).

In particolare i sei ambiti sono rigenerazione urbana, impatto economico, persone, welfare, economia locale, infrastruttura sociale.

Rigenerazione urbana

Questa dimensione prende in considerazione sia le attività di relazione con il contesto circostante all’asset, tra cui analisi di contesto e relazioni con gli stakeholder, sia azioni che rigenerano il tessuto urbano e sociale, quali lo sviluppo di spazi offerti a condizioni calmierate o dati in gestione alla comunità o il sostegno a programmi di attivazione sociale fino ad azioni di rigenerazione di spazi verdi e che minimizzano il consumo di suolo.

Impatto economico

L’impatto economico riguarda gli investimenti realizzati, e quindi il valore generato per altre organizzazioni, e le spese e i posti di lavoro generati localmente che contribuiscono allo sviluppo del territorio in cui l’asset insiste.

Persone

Sviluppo di competenze, le policy e azioni in tema di diversity & inclusion e il volontariato aziendale rientrano nell’ambito delle persone. Oltre a ciò, i progetti di inclusione lavorativa collegati a specifici bisogni sociali e territoriali.

Welfare

Questa dimensione include azioni di welfare sviluppate dall’organizzazione a beneficio dei propri dipendenti e dei fruitori dell’asset. Sono inoltre presenti le azioni, e relative misurazioni, sul benessere psico-fisico dei conduttori e le azioni di promozione della salute e sicurezza all’interno della supply chain.

Economia locale

L’economia locale riguarda indicatori sugli investimenti e sulle azioni sviluppate per sostenere lo sviluppo e la sostenibilità di modelli di economia locale urbana e di prossimità.

Infrastrutture sociali

Infine tale ambito include le azioni a sostegno di progettualità con forti ricadute sul territorio che rafforzano il capitale sociale comunitario e la messa a disposizione di spazi destinati a enti del terzo settore o imprese sociali o servizi per la comunità e di pubblica utilità.